サラリーマンFPのつぶやき

~会社員をしながらFPとして活動しています~

知らなきゃ損する!?住宅ローン金利の仕組み(固定金利編)

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住宅ローン金利について、2部に渡ってご紹介しています。

なお、変動金利編は以下になりますので、まだ読まれていない方は、こちらも読んでいただけると、住宅ローン金利について理解が深まるかと思います。

takahata4274.hatenablog.com

※本編では「全期間固定型」を固定金利として扱います。

今回は「固定金利について」です。

中編「変動金利について」で述べたように、私の周りの人たちは変動金利でローンを組んでいる人がほとんどです。中にはフラット35の事を知らない人もいました。

 

以下のグラフは、住宅支援機構が調査した「住宅ローン金利タイプの構成比」です。

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※本編では固定期間選択型も変動型として取り扱っています。(固定期間が終了したら変動型に自動的に切り替わるため)

この調査結果から、直近の2016年度において全期間固定型を選択した人は、全体の1割程度しかいないということが分かります。

つまり、圧倒的に変動金利を選択する人が多いということです。

 固定型は変動型に比べお得感が薄いのでしょうか?

そこで、今回は固定金利のメリット・デメリットについてご紹介していきたいと思います。

固定金利とは

固定金利は次のように定義されています。

借り入れたときの金利が全借入期間を通じて変わらないタイプ

  つまり、「景気の良し悪しに左右されない金利タイプ」ということですね。

金利の指標となっているのは「10年国債利回り」といわれる長期金利で、国債の価格によって金利が決められています。

国債価格が上がれば、利回りは下がり、国債価格が下がれば、利回りは上がる

利回り=金利と考えていただければと思います。

※2018年現在、日銀のマイナス金利政策により国債利回りは史上最低水準となっています。

固定金利のメリット・デメリット

「変動金利」の時と同様、メリデメを整理してみます。

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こんなところでしょうか。

では、メリデメを詳しく説明していきたいと思います。

メリット:景気の影響を受けない・返済計画が立てやすい

これは簡単にイメージできると思います。全期間固定金利なので、景気が良くなろうが悪くなろうが一切影響を受けません。また、借入時に満了時の返済総額や返済月額が分かっているので返済計画が立てやすいです。

景気変動リスクが無いというのは大きなメリットです。住宅ローンは大きな金額を借入れするケースが多いので、コンマ数%金利が上昇するだけで、返済額が大きく増えてしまうリスクがあります。そのリスクを抑えられるというのは固定金利の最大のメリットと言えます。

 

デメリット:変動金利に比べ金利が高い

 固定金利を選ばない理由が「金利が高い」からでしょう。

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変動タイプに比べ、1%近く高いです。

なぜ変動金利に比べて金利が高いかというと、「金利上昇リスク」に対応するためです。

銀行が融資する住宅ローンのお金は、日銀から借りて、それを我々債務者に貸します。日銀から借りているお金の金利は「変動金利」です。

例えば、

日銀から0.457%%で借りて、それを1.35%で販売すると、

 

1.35%-0.457%=0.893%・・・銀行の利益

 

となります。

しかし、数年後バブル時期のように変動金利が8%になったとすると、

 

1.35%-8%=-6.65%・・・銀行の損失

 

と、銀行は損失を出してしまいます。

つまり、固定金利は「銀行が損失を出さないため、変動金利に対して金利を高めに設定している」というわけです。

まとめると、

◆変動金利は債務者(私たち)が金利上昇リスクを負っているため、金利が低い

◆固定金利は銀行が金利上昇リスクを負っているため、金利が高い

ということです。(はい、ここテストに出まーす(笑))

 デメリット:特約が無く、団信や別途保険に加入する必要がある

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※地銀の住宅ローン広告です。(肥後銀行 がん特約付住宅ローン

最近良く目にするのが、このような特約付住宅ローンです。三大疾病と診断されたら、ローンがチャラになるという特典です。

この特典、固定金利タイプの住宅ローンにはありません。特約を付けるためには「三大疾病付団体信用生命保険(新三大疾病付機構団信)」に加入する必要があります。。

三大疾病付は固定金利に0.24%上乗せされます。(フラット35の金利は団信を含んだ金利を掲載しています(三大疾病付団信の金利ではありません))

0.24%上乗せされると、借入金3000万円、返済期間35年の場合、返済金額が120万円増額します。

また、団信ではなく生命保険で万が一の場合を保障する方法もあります。

どちらがお得かは家族構成や環境によって異なりますので、家づくりFPなどに相談するとよいでしょう。

固定金利に向いている人

私が考える固定金利に向いている人は、

①景気に左右されたくない人

②リスクを避けたい人

③ゆっくり返済していきたい人

 と思います.

まとめ

 固定金利は金利上昇のリスクがない分、変動金利に比べて金利が高く設定されており、お得感が薄くいため利用者が少ないのではないかと思います。

ただし、最大35年間という長期で考えた時、今後金利がどうなるかは誰にも分かりません。そのリスクを負わなくてよいというのは、固定金利の最大のメリットです。

変動か固定か、どちらが良いかというのは分かりません。それは人によって家族構成や環境などが異なるからです。

変動、固定のメリット・デメリットを理解したうえで、自分にとって最適な金利タイプを選びたいですね。